Как снизить арендную плату!
Прежде всего, нужно отметить, что способов снижения арендной платы за пользование земельным участком существует несколько, например, уменьшение площади земельного участка или снижения кадастровой стоимости. У каждого из них есть свои плюсы и минусы. Сегодня мне бы хотелось рассмотреть одну из возможностей снижения арендных платежей – изменения коэффициентов, которые применяются для расчетах арендной платы конкретного земельного участка.
Таких коэффициентов существует три:
- К1 – коэффициент, учитывающий вид деятельности, осуществляемый на арендуемом земельном участке;
- К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе;
- К3 – коэффициент учитывающий категорию арендатора.
Нужно сразу отметить, что изменить коэффициент К2 практически невозможно, так как он устанавливается по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,5 до 10 в зависимости от территориального расположения земельного участка в границах соответствующего городского округа, муниципального района (Закон Челябинской области «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» № 1134 от 24.04.2008г.). Другими словами, если ваш земельный участок находиться в определенной зоне, коэффициент, которой прямо установлен, то переместить его в другую зону практически невозможно.
По другому обстоят дела с коэффициентом К1 и К3.
Рассмотрим сначала коэффициент К1 (коэффициент, учитывающий вид деятельности, осуществляемый на арендуемом земельном участке). В соответствии с вышеуказанным законом значения данного коэффициента могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,1 до 20, на основании вида деятельности, который осуществляет арендатор на арендуемом земельном участке. Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям, как правило, применяет значение этого коэффициента на свое усмотрение, и, разумеется, Комитет применят при расчете арендной платы более высокое значение коэффициента.
Например, в свидетельстве о государственной регистрации указано, что земельный участок предназначен для эксплуатации полуразрушенного нежилого здания, Комитет применяет довольно высокое значение коэффициента К1 – деятельность в области строительства. Дело в том, что субъект, арендующий такой земельный участок не собирается вести строительство, а собирается, например, каким-либо другим образом использовать земельный участок (что не запрещено видом целевого использования), следовательно, арендатор может претендовать на изменение значения такого коэффициента, предположим, просто осуществлять коммерческую деятельность (значение этого коэффициента ниже ,чем у строительства).
Рассмотрим теперь коэффициент К2. Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям также, не проверяя фактические обстоятельства, применяет более высокие значения коэффициента. Например, в соответствии п.11 ст.1 Закон Челябинской области «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» № 1134 от 24.04.2008г. для прочих категорий арендаторов применяется коэффициент К3, имеющий значение 1, однако, если предприниматель подпадает под категорию среднего и малого предпринимательства, то следует применять значение коэффициента в размере 0,9. С 01 августа 2016 года в открытом доступе начал функционировать интернет ресурс «Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства» (https://rmsp.nalog.ru/), что существенно облегчает задачу и Арендодателя и Арендатора в процессе доказывания того факта, является ли Арендатор субъектом малого или среднего предпринимательства.
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям сопротивляется таким изменениям коэффициентов, начинает тянут время, требовать документы, которые не предусмотрены Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 475 от 13 сентября 2011 года, чинить другие препятствия, однако, по моему мнению, есть пути выхода из сложившейся ситуации.
Прежде всего, если вы не согласны с расчетом арендной платы, следует направить протокол разногласий в адрес Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям с указанием значений коэффициентов, которые вы требуете применить в расчете арендной платы за пользование земельным участком. В случае если орган власти вам и в этом случае ничего не отвечает, то данный спор следует передавать в суд.
На основании п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора на усмотрение суда. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании вышеназванной статьи либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п. 1 ст. 446 ГК РФ).
На мой взгляд, даже если это трудный путь, требующий квалифицированных знаний, а также временных затрат, все равно стоит отстаивать свои права, тем более, что это, как правило, приносит результаты в виде уменьшенных арендных и налоговых платежей.